5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的(de)是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(c说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污héng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续(xù)第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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